Wet Breyne: wanneer geldt ze en wat beschermt ze?

Wie een woning laat bouwen, koopt een huis of appartement dat nog niet af is. Wie dan al betaalt voor de werken klaar zijn, neemt een risico: wat als de bouwfirma halverwege failliet gaat? De wet Breyne, ook de woningbouwwet genoemd, is er om dat risico te beperken. Ze legt de bouwer of verkoper strikte regels op over betalingen, waarborgen en oplevering. In deze gids lees je wanneer de wet geldt, wat ze concreet regelt en waar je zelf op let.

Voor welke contracten geldt de wet?

Volgens de FOD Economie valt minstens het volgende onder de wet Breyne: een aannemingsovereenkomst voor bouwwerken, een verkoop op plan en een sleutel-op-de-deurcontract. Het moet gaan om een gebouw dat bestemd is voor bewoning, of voor bewoning en beroepsgebruik samen. En de wet geldt alleen als je als toekomstige eigenaar een of meer betalingen doet voor de werken volledig afgewerkt zijn.

De wet kan ook gelden bij de verkoop van een bestaande woning die de verkoper nog uitbreidt of grondig renoveert. De FOD Economie noemt daarvoor twee voorwaarden: de werken kosten minstens 80 procent van de verkoopprijs en meer dan 18.600 euro.

Wanneer geldt ze niet?

Voor de meeste verbouwingen geldt de wet Breyne niet. De FOD Economie somt onder meer deze uitzonderingen op:

• Je sluit aparte contracten met verschillende aannemers, bijvoorbeeld een voor de ruwbouw en een voor de afwerking.
• Je renoveert een woning waarvan je zelf al eigenaar bent.
• Je sluit het contract met bepaalde instanties, zoals een gemeente.
• Je bouwt zelf beroepsmatig woningen om ze te verkopen.

Verbouw je je eigen huis met een aannemer, dan gelden dus de gewone regels van het aannemingscontract. Dan is wat in je contract staat des te belangrijker: betalingsschema, planning, oplevering en wat er gebeurt bij vertraging.

Wat de wet regelt over betalingen

De wet beperkt hoeveel je vooraf mag betalen. Volgens de FOD Economie mag het voorschot niet hoger zijn dan 5 procent van het totale bedrag van het contract. De rest betaal je in schijven, en elke schijf mag niet hoger zijn dan de waarde van het werk dat al uitgevoerd is. Zo betaal je nooit voor werk dat nog niet gedaan is.

De totale prijs ligt vooraf vast. Een herziening is alleen mogelijk onder bepaalde voorwaarden. Het contract moet duidelijke informatie geven over de totale prijs en de betalingsvoorwaarden.

Een verplichte financiële waarborg

De wet verplicht een financiële waarborg die je beschermt als de bouwer of verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld bij een faillissement. Vraag bij de ondertekening welke waarborg er gesteld wordt, door wie, en hoe je hem kunt inroepen. Laat je dat uitleggen door je notaris of een onafhankelijke raadgever als het contract daar niet duidelijk over is.

Oplevering in twee stappen

Onder de wet Breyne gebeurt de oplevering verplicht in twee fasen: een voorlopige en een definitieve oplevering. Daartussen moet volgens de FOD Economie minstens een jaar zitten.

Bij de voorlopige oplevering zijn de werken klaar en kan de bouwer normaal het saldo vragen. Gebreken die je vaststelt, komen in een proces-verbaal dat jij en de bouwer ondertekenen. Bij kleine gebreken kun je de oplevering onder voorbehoud aanvaarden, en moet de bouwer ze herstellen. Bij grote gebreken wordt de voorlopige oplevering uitgesteld tot het probleem opgelost is. Weiger je de oplevering, dan geef je je redenen in een aangetekende brief.

Let op: als je de woning in gebruik neemt, word je verondersteld de oplevering te aanvaarden, tenzij het tegendeel bewezen wordt. Dat geldt ook als je een schriftelijke vraag van de bouwer om een opleveringsdatum onbeantwoord laat. Het risico op bijvoorbeeld diefstal of brand gaat pas over na de voorlopige oplevering, bij een appartement na die van de privatieve delen.

Bij de definitieve oplevering bevestig je dat de werken correct uitgevoerd zijn. De bouwer is dan niet meer aansprakelijk voor zichtbare gebreken die je niet gemeld hebt, behalve als ze de stabiliteit in gevaar brengen. In een appartementsgebouw worden de gemeenschappelijke delen definitief opgeleverd voor de privatieve delen.

Tienjarige aansprakelijkheid

De bouwer of verkoper blijft tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken, zichtbaar of verborgen, die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw aantasten. In theorie start die termijn bij de definitieve oplevering, maar volgens de FOD Economie laten veel contracten hem al bij de voorlopige oplevering beginnen. Kijk na wat in jouw contract staat.

Wat als de regels niet gerespecteerd worden?

Respecteert een contract de wet niet, dan kan het contract of de betrokken clausule nietig verklaard worden. Wil je de nietigheid inroepen, dan moet dat volgens de FOD Economie voor de voorlopige oplevering, en bij een verkoop voor het verlijden van de authentieke akte. Wacht dus niet tot na de oplevering om aan de alarmbel te trekken.

Checklist voor je tekent

• Valt je contract onder de wet Breyne? Bouw, verkoop op plan of sleutel op de deur, met betalingen voor de werken klaar zijn.
• Is het voorschot niet hoger dan 5 procent van de totale prijs?
• Zijn de betalingsschijven gekoppeld aan de vordering van de werken?
• Welke financiële waarborg wordt gesteld, en hoe roep je hem in?
• Staan de voorlopige en definitieve oplevering beschreven, met minstens een jaar ertussen?
• Wanneer start volgens het contract de tienjarige aansprakelijkheid?

Loopt het toch mis, dan verwijst de FOD Economie voor technische gebreken naar de Verzoeningscommissie Bouw en voor niet-technische geschillen naar de Consumentenombudsdienst. Bij oplichting of inbreuken op je rechten kun je terecht bij ConsumerConnect.