Verbouwen met een aannemer: veelgemaakte fouten

Een verbouwing loopt zelden helemaal volgens plan. Dat is normaal: in een bestaande woning kom je altijd verrassingen tegen. Wat het verschil maakt, is hoe goed de afspraken op papier staan. Hieronder de fouten die we het vaakst zien, met wat je beter doet.

Fout 1: een offerte zonder details tekenen

Een offerte met één lijn 'renovatie badkamer' of 'afbraak en heropbouw keuken' is moeilijk te controleren. Vraag een beschrijving per onderdeel, met materialen, merken of types en hoeveelheden. Zo weet je wat je koopt en kun je achteraf nagaan of het geleverd is.

Fout 2: meerwerk mondeling afspreken

Tijdens de werken komen er bijna altijd extra vragen: een muur die slechter is dan gedacht, een leiding die verlegd moet worden. Spreek elk meerwerk schriftelijk af, met een prijs, voor het uitgevoerd wordt. Een korte e-mail of een getekend formulier volstaat, zolang het maar vastligt.

Fout 3: te veel vooraf betalen

Een voorschot is gebruikelijk, maar betaal niet ver vooruit op de werken. Koppel betalingen aan duidelijke stappen in de werf. Vraag altijd een factuur of betalingsbewijs, en betaal niet contant: volgens de FOD Economie vraagt een betrouwbare aannemer geen cashbetaling, en cashbetalingen zijn boven bepaalde grenzen verboden.

Fout 4: denken dat de wet Breyne altijd geldt

De wet Breyne beschermt bouwheren met strikte regels over voorschotten, betalingen en oplevering. Ze geldt onder meer voor aannemingscontracten voor het bouwen van een woning en voor sleutel-op-de-deurcontracten. Volgens de FOD Economie geldt ze niet als je een woning renoveert die je al bezit, of als je zelf met verschillende aannemers werkt. Bij een gewone verbouwing hangt je bescherming dus vooral af van wat in je contract staat.

Fout 5: geen vergunning nagaan

Ga vooraf na of je werken vergunningsplichtig zijn. In Vlaanderen zijn veel renovaties zonder volumewijziging vrijgesteld, maar niet alles. Stabiliteitswerken vragen een architect, en een aanbouw vraagt sinds 1 maart 2026 een omgevingsvergunning. Werk zonder de nodige vergunning kan gevolgen hebben bij een latere verkoop.

Fout 6: de verzekering niet controleren

Voor werken aan een woning waarbij een architect verplicht is, moet de aannemer een verzekering tienjarige aansprakelijkheid hebben en het attest vóór de start bezorgen. Vraag dat attest effectief op.

Fout 7: geen nette oplevering

Doe aan het einde van de werken een oplevering met de aannemer. Loop alles samen na en noteer de opmerkingen schriftelijk. Spreek af wanneer ze opgelost worden. Betaal het saldo pas als de afspraken nagekomen zijn, voor zover je contract dat voorziet.

Fout 8: geen asbestcontrole

Is je woning van voor 2001, dan kan er asbest in verwerkt zijn. Laat je slopen of renoveren door een aannemer, dan moet er volgens OVAM voor de start een destructieve asbestinventaris opgemaakt worden. Bespreek dat vooraf, zodat het niet halverwege de werf de planning stillegt.

Wat wel helpt

• Een gedetailleerde offerte en een schriftelijk contract.
• Een werfagenda met vaste momenten om de vordering te bespreken.
• Foto's van de werf, zeker van leidingen en zaken die later achter muren verdwijnen.
• Een map met alle facturen, attesten en plannen.