Tienjarige aansprakelijkheid: wat dekt ze en wanneer is een verzekering verplicht?

Scheurt een draagmuur vijf jaar na je verbouwing, of lekt het dak van je nieuwe aanbouw zo dat de constructie gevaar loopt? Dan komt de tienjarige aansprakelijkheid in beeld. Die regel bestaat al lang. Sinds een paar jaar moeten aannemers en architecten zich er in veel gevallen ook verplicht voor verzekeren. Zo ben je beschermd, ook als de aannemer intussen gestopt of failliet is.

Wat de tienjarige aansprakelijkheid is

De tienjarige aansprakelijkheid gaat over ernstige gebreken die de stabiliteit of de stevigheid van een gebouw in gevaar brengen. De FOD Economie omschrijft de verplichte verzekering als een dekking van gebreken aan de stevigheid, de stabiliteit en de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, wanneer die de stevigheid of stabiliteit van de woning bedreigen.

Een kras in het parket, een slecht gezette tegel of een loszittende plint valt daar niet onder. Daarvoor gelden de afspraken bij de oplevering en de gewone regels rond gebreken.

Wanneer is de verzekering verplicht?

Volgens de FOD Economie geldt de verplichting voor werken aan een woning in België waarvoor een architect verplicht is en waarvoor na 1 juli 2018 een bouwvergunning werd afgeleverd. Het gaat zowel om nieuwbouw als om renovatie.

Wie moet verzekerd zijn?

• De architect.
• De aannemer die werken uitvoert waarvoor een architect verplicht is, bijvoorbeeld een dakwerker of een schrijnwerker.
• Andere dienstverleners in de bouw die intellectuele prestaties leveren voor zulke werken, zoals een studiebureau. Bouwpromotoren vallen hier niet onder.

Of een architect verplicht is, hangt af van de werken. Sinds 1 maart 2026 zijn veel werken vrijgesteld van een omgevingsvergunning, zoals binnenverbouwingen en werken aan gevels en daken zonder volumewijziging. Volgens het Departement Omgeving moet je sinds 5 september 2026 wel een architect aanstellen als zulke vrijgestelde werken gepaard gaan met stabiliteitswerken. Vraag je architect en aannemer bij de start of de verzekeringsplicht voor jouw project geldt.

Het attest voor de werken beginnen

Voor de werken starten, moeten de aannemer en de andere dienstverleners jou en je architect een attest bezorgen dat ze verzekerd zijn voor hun tienjarige aansprakelijkheid. De architect moet daarop toezien. Elke partij moet haar attest ook op de werf hebben. De dekking kan via een globale polis voor alle partijen of via aparte polissen per partij.

Vraag dat attest dus actief op en bewaar het bij de documenten van je woning. Zonder attest weet je niet of je beschermd bent.

Wanneer begint de termijn?

De verzekering dekt tien jaar, te rekenen vanaf de aanvaarding van de werken. Dat is het moment waarop je bevestigt dat de werken correct uitgevoerd zijn.

Bij contracten onder de wet Breyne zegt de FOD Economie dat de tienjarige aansprakelijkheid in theorie start bij de definitieve oplevering, maar dat veel contracten ze al bij de voorlopige oplevering laten beginnen. Lees dus na wat in je contract staat. Voor andere aannemingscontracten is het ook verstandig de oplevering schriftelijk vast te leggen, met een datum en een lijst van opmerkingen.

Verkoop je de woning?

Verkoop je de woning voor de tien jaar voorbij zijn, dan volgt de verzekering het pand. De notaris moet volgens de FOD Economie een register raadplegen en de verzekeraar en het polisnummer in de akte vermelden. Ook als koper heb je er dus belang bij dat die gegevens kloppen.

Zo bescherm je jezelf

• Vraag voor de start wie op jouw werf een architect nodig heeft en wie dus verzekerd moet zijn.
• Vraag van elke aannemer en van de architect het verzekeringsattest, voor de werken beginnen.
• Kijk na of de naam van de verzekerde onderneming overeenkomt met de onderneming op je contract en in de Kruispuntbank van Ondernemingen.
• Werken er onderaannemers mee voor stabiliteitswerken, vraag dan ook naar hun attest.
• Leg de oplevering schriftelijk vast, met een datum. Die datum bepaalt mee wanneer de tien jaar beginnen.
• Bewaar contracten, plannen, attesten en het opleveringsverslag samen.

Als er een probleem opduikt

Stel je een ernstig gebrek vast, meld het dan zo snel mogelijk schriftelijk aan de aannemer of architect, met foto's. Probeer het eerst in der minne te regelen. Lukt dat niet, dan verwijst de FOD Economie voor technische gebreken naar de Verzoeningscommissie Bouw. Voor niet-technische geschillen over het contract kun je terecht bij de Consumentenombudsdienst. Een aannemer die zijn contract niet nakomt, kun je eerst formeel in gebreke stellen.