Woning verkopen: welke attesten en keuringen heb je nodig?

Een woning verkopen begint niet bij de makelaar of de notaris, maar bij je documenten. Een aantal attesten moet al klaar zijn als je de woning te koop zet, andere ten laatste bij het compromis. Ontbreekt er iets, dan loop je vertraging op of riskeer je een boete. In deze gids zetten we de belangrijkste attesten en keuringen op een rij, met wat ze betekenen voor jou en voor de koper.

1. Het EPC

Wil je een woning, appartement of studio verkopen, schenken of verhuren, dan heb je een energieprestatiecertificaat nodig. Een EPC is tien jaar geldig, maar vervalt als de bestemming wijzigt of als er een nieuw EPC is. Sinds 2022 moet het EPC bij verkoop van een bestaande woning opgemaakt zijn in 2019 of later.

• Een erkende energiedeskundige type A maakt het op.
• In je advertenties vermeld je de energiescore of het EPC-label.
• Heeft de woning label E of F, dan vermeld je in je advertenties ook dat er een renovatieverplichting op rust. De koper moet dan binnen zes jaar naar minstens label D renoveren.
• Zonder EPC kan een boete volgen van 500 tot 5.000 euro.

2. Het asbestattest

Voor gebouwen van voor 2001 is sinds 23 november 2022 een asbestattest verplicht bij de verkoop. Je bezorgt de inhoud ervan aan de koper ten laatste bij de ondertekening van het compromis. Ontbreekt een geldig attest of komt het te laat, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Laat het attest op tijd opmaken door een gecertificeerde asbestdeskundige; een kandidaat-koper mag het ook al vragen voor hij een bod doet.

3. De elektrische keuring

Bij de verkoop van een wooneenheid moet de verkoper de elektrische installatie laten controleren door een erkend controleorganisme. Volgens de FOD Economie gaat het om oudere installaties waarvoor na 1 oktober 1981 geen volledige gelijkvormigheidscontrole gebeurde.

• Het verslag wordt aan de koper overhandigd bij de verkoopakte.
• Zijn er inbreuken, dan heeft de koper 18 maanden vanaf de datum van de akte om ze te laten herstellen en de installatie opnieuw te laten controleren door een erkend organisme naar keuze.
• De controle is niet verplicht als verkoper en koper overeenkomen dat ze niet nodig is, omdat de installatie volledig vernieuwd of de woning gesloopt wordt. Dat moet in de akte staan, en de koper moet de Algemene Directie Energie van de FOD Economie op de hoogte brengen.

Een negatief verslag hoeft een verkoop niet te blokkeren, maar het is wel een onderhandelingspunt. Wil je dat vermijden, laat dan vooraf een elektricien naar de installatie kijken en de grootste problemen oplossen voor de keuring.

4. Het bodemattest

Bij de overdracht van een grond moet de verkoper volgens de OVAM de inhoud van het bodemattest voorleggen aan de koper. De notaris of makelaar vraagt het meestal aan, maar je kunt het ook zelf doen. De inhoud komt in het compromis en in de authentieke akte.

De OVAM levert voor veel gronden een zogenaamd niet-dossiergebonden bodemattest af. Dat betekent dat de OVAM geen gegevens heeft over de bodemkwaliteit van dat perceel, niet dat er zeker geen verontreiniging is.

5. Overstromingsgevoeligheid

Verkopers, makelaars en notarissen moeten kandidaat-kopers informeren als het perceel in overstromingsgevoelig gebied ligt. Het gaat om de perceelscore en, als dat van toepassing is, de gebouwscore. Die informatie komt in de publiciteit over het pand en in een waterparagraaf in de akte. Je vindt de scores via de kaart van overstromingsgevoelige gebieden of in de vastgoedinlichtingen voor overdracht.

6. Beschermd of geïnventariseerd erfgoed

Is je woning beschermd erfgoed of opgenomen in een vastgestelde inventaris van Onroerend Erfgoed, dan moet de akte dat vermelden, met de rechtsgevolgen. Bij beschermd erfgoed moet ook de publiciteit, online advertenties inbegrepen, de bescherming vermelden.

Een praktische volgorde

• Laat het EPC opmaken voor je de woning te koop zet. Je hebt het nodig voor je advertentie.
• Laat bij een gebouw van voor 2001 het asbestattest maken. Het moet klaar zijn ten laatste bij het compromis, maar kopers vragen het vaak al eerder.
• Plan de elektrische keuring bij een erkend controleorganisme. Leg de schema's van de installatie klaar.
• Vraag je notaris of makelaar om het bodemattest en de vastgoedinlichtingen op te vragen.
• Verzamel ook facturen en attesten van werken die je uitvoerde, zoals isolatie of een nieuwe verwarming. Ze helpen de energiedeskundige en geven de koper vertrouwen.

Je notaris kent de exacte lijst voor jouw situatie. Bespreek die lijst vroeg in het verkoopproces, zodat geen enkel attest de ondertekening van het compromis vertraagt.