Renoveren in een appartementsgebouw: samen beslissen met je VME

In een appartementsgebouw ben je eigenaar van je eigen appartement en mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevels, de trappenhal en vaak de verwarming. Renovaties van die delen beslis je samen in de vereniging van mede-eigenaars, de VME. Dat vraagt meer voorbereiding dan een verbouwing van je eigen woning, maar het kan ook veel opleveren: een beter label voor alle appartementen en lagere energiekosten.

Wat is privé en wat is gemeenschappelijk?

Welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk, staat in de basisakte van het gebouw. Lees die na voor je plannen maakt. Ramen kunnen bijvoorbeeld in het ene gebouw privé zijn en in het andere gemeenschappelijk. Wat gemeenschappelijk is, kun je niet op eigen houtje laten aanpassen.

De rol van de syndicus

De syndicus beheert het gebouw in naam van de VME. Hij bereidt de algemene vergadering voor, vraagt offertes op en volgt werken op. Voor premies en leningen treedt hij op als vertegenwoordiger van de VME. Wil je een renovatie op gang brengen, bespreek het dan eerst met de syndicus en vraag om het punt op de agenda van de algemene vergadering te zetten.

Beginnen bij de cijfers: EPC en asbestattest

Elk appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden moet een EPC van de gemeenschappelijke delen hebben. Dat EPC toont hoe het gebouw scoort en welke ingrepen het meeste opleveren. Het is ook de basis voor het EPC van elk appartement. Na grote werken aan de gebouwschil of de collectieve installaties moet het vernieuwd worden.

Voor gebouwen van voor 2001 moet elke VME uiterlijk op 31 december 2026 ook een asbestattest van de gemene delen hebben. Voor een dak- of gevelrenovatie is dat attest een eerste aanwijzing van waar asbest kan zitten. Gaan de werken bouwdelen openmaken, dan is volgens de OVAM een bijkomend onderzoek van de werkzone nodig.

Een plan voor meerdere jaren

Grote werken aan een appartementsgebouw zijn duur en vragen een akkoord van veel eigenaars. Een meerjarenplan helpt:

• Laat de toestand van het dak, de gevels, de ramen en de technische installaties in kaart brengen.
• Gebruik de aanbevelingen van het EPC van de gemeenschappelijke delen om te bepalen welke werken het meeste effect hebben.
• Combineer werken die bij elkaar horen, zoals een dakrenovatie met dakisolatie, of gevelherstel met gevelisolatie.
• Spreek af hoe de werken gefinancierd worden: uit het reservefonds, met een lening of met een extra bijdrage van de eigenaars.

Beslissen in de algemene vergadering

De algemene vergadering beslist over werken aan de gemeenschappelijke delen. Welke meerderheid nodig is, hangt af van het soort werken; vraag de syndicus vooraf welke meerderheid voor jullie project geldt. Er is een specifieke regel voor de renovatieverplichting: heeft een eigenaar die zijn appartement gekocht heeft met label E of F collectieve werken nodig om zijn label te halen, dan kunnen die volgens de Vlaamse overheid met een gewone meerderheid, de helft plus een, beslist worden.

Bereid de vergadering goed voor. Bezorg de eigenaars vooraf de offertes, een overzicht van de kosten per eigenaar en de mogelijke premies. Zo kan iedereen met kennis van zaken stemmen.

Premies en leningen voor de VME

• Mijn VerbouwPremie: de basispremie voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw is na 1 maart 2026 blijven bestaan voor alle categorieën van werken. Ook de aanvullende premie voor eigenaar-bewoners in inkomenscategorie 3 en 4 en voor verhuurders aan een woonmaatschappij blijft. De bedragen voor warmtepomp en warmtepompboiler zijn wel verlaagd.
• Voor de basispremie dient de investeerder in het gebouw de aanvraag in, meestal de VME. De syndicus moet daarbij gekend zijn als wettelijke vertegenwoordiger. Je hebt onder meer de basisakte en een lijst van de eigenaars met hun aandeel nodig.
• Mijn VerbouwLening staat ook open voor verenigingen van mede-eigenaars. Een VME neemt daarvoor rechtstreeks contact op met het Energiehuis.

Mijn VerbouwPremie vraag je aan binnen 2 jaar na de laatste factuur. Mijn VerbouwLening vraag je aan voor de werken starten, op basis van offertes die niet ouder zijn dan 6 maanden. Hou daar rekening mee in de planning van de VME.

De werken uitvoeren

• Laat de syndicus of een architect een duidelijke beschrijving van de werken opmaken, zodat de offertes vergelijkbaar zijn.
• Kijk na of er een omgevingsvergunning nodig is. Werken aan gevels en daken zonder volumewijziging zijn sinds 1 maart 2026 vaak vrijgesteld, maar bij stabiliteitswerken is een architect nodig.
• Vraag naar verzekeringen en, waar verplicht, het attest van de tienjarige aansprakelijkheid.
• Spreek af hoe bewoners geïnformeerd worden over de planning, de toegang tot de werf en eventuele hinder.
• Laat na de werken een nieuw EPC van de gemeenschappelijke delen opmaken als de werken daar aanleiding toe geven.

Een renovatie van een appartementsgebouw duurt van eerste idee tot oplevering vaak lang. Begin daarom tijdig, en hou de andere eigenaars van bij het begin betrokken.